Rozwój infrastruktury portowej Trójmiasta

W 2018 r. na modernizację portu gdańskiego przeznaczono 170 mln zł – wg danych Cresa Polska, przedstawionych przez Michała Rafałowicza, Dyrektora Regionu Pomorskiego firmy. W ciągu kolejnych lat inwestycje na ten cel wyniosą blisko 700 mln zł, przy dofinansowaniu ze środków unijnych. Równocześnie trwa rozbudowa portu w Gdyni oraz infrastruktury drogowej korytarza Bałtyk-Adriatyk. Dla właścicieli i najemców magazynów projekty te oznaczają spore zmiany.

 

W 2017 r. przeładowano ok. 40 mln t towarów w Gdańsku i 21 mln w Gdyni. Pierwsza połowa 2018 przyniosła kontynuację tego trendu: 25 mln t w Gdańsku – ok. 35 proc. więcej niż w analogicznym okresie ub.r. oraz 11,5 mln t w Gdyni – o 11 proc. więcej. Dla obu portów były to wyniki rekordowe. Pomorskie miasta zawdzięczają je dynamicznemu rozwojowi infrastruktury transportowej i magazynowo-przeładunkowej, które są siłą napędową gospodarki regionu. Z kolei rynek magazynowy odpowiada za rosnący popyt ze strony najemców.

W Gdańsku budują obecnie najwięksi deweloperzy: Panattoni, 7R, Segro, Goodman i Prologis. Nowe hale powstają nie tylko w porcie, ale też na terenie rafinerii i coraz odleglejszych obszarach. Ich oferta jest jednak wciąż niewystraczająca w stosunku do potrzeb, a rynek należy do deweloperów i wynajmujących.

W porównaniu z Gdańskiem koszty najmu powierzchni magazynowych w Gdyni pozostają niższe, ale i tam, pomimo słabiej rozwiniętej infrastruktury drogowej, zdecydowana większość magazynów szybko znajduje najemców.

Mimo wzrostu wymiany handlowej między Polską i innymi krajami, na rodzimym wybrzeżu nie przybywa nowych portów. Oznacza to, że w kolejnych latach port gdański i gdyński będą odnotowywały kolejne rekordy przeładunków, czemu będzie towarzyszyć ich rozbudowa i modernizacja. Cresa Polska przewiduje dalszy wzrost popytu na powierzchnie magazynowe przy ograniczonych możliwościach podażowych. Deweloperzy skoncentrują się na terenach oddalonych od portów oraz optymalizację czasu obsługi celnej. Czynsze w najlepiej położonych parkach magazynowych prawdopodobnie wzrosną, choć wzrost ten będzie nierównomierny. Duże znaczenie będą miały też decyzje władz portów i miast.

Ambitne plany przeobrażenia Portu Gdańsk w port V generacji zakładają budowę Portu Zewnętrznego – Centralnego, który powstałby w Zatoce Gdańskiej. Miasto stałoby się wówczas największym portem na południowym Bałtyku i jednym z większych w Europie Wsch. Inwestycja kosztowałaby mld zł, a jej realizacja wiązałaby się z koniecznością poprawy infrastruktury kolejowej i drogowej.

Powstanie takiego portu przyniosłoby rewolucję na rynku magazynowym. Zwiększyłyby się ceny gruntów i zapotrzebowanie na magazyny, a zatem także koszty najmu. Wg planów Port Zewnętrzny osiągnie pełną zdolność operacyjną ok. 2030 r.

Dobre wskaźniki wynajęcia powierzchni w gdańskich i gdyńskich obiektach skłaniają deweloperów do poszukiwania alternatywnych rozwiązań. Dobrym przykładem jest Rumia albo Tczew. Inwestorzy i deweloperzy zwracają też uwagę na Elbląg, który mógłby zostać ważnym portem. Obecnie przeładowuje się tam do 200 tys. t rocznie. Miasto ma jednak większy potencjał. Doprowadzenie autostrady i modernizacja portu uczyniłyby z niego miejsce atrakcyjne dla inwestorów.

Trójmiasto ma przed sobą lata inwestycyjnej i portowej hossy. Dla deweloperów obiektów magazynowych oznacza to nowe możliwości pozyskania dogodnych lokalizacji pod kolejne inwestycje. Rosnące ceny materiałów budowlanych i koszty pracy wpłyną jednak na skalę tych przedsięwzięć oraz wzrost cen czynszów.