Siłą napędową rynku w 2018 roku był segment e-commerce, który nie tylko dużo wynajmował, ale i stawiał nowe wyzwania w zakresie lokalizacji oraz specyfikacji technicznej nowoczesnej powierzchni magazynowej – mówi Tom Listowski, partner, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych na Europę Środkowo-Wschodnią w firmie Cresa.
Podaż wciąż rośnie, dzięki czemu zasoby powierzchni magazynowo-produkcyjnej w całym kraju przekroczyły już 15 mln mkw. W pierwszych trzech kwartałach 2018 roku zawarto umowy na łączną powierzchnię 3,03 mln mkw., a w budowie pozostawało kolejne ponad 2 mln mkw.
E-commerce wynajmuje i wymaga
Największe potrzeby magazynowe w 2018 roku zgłaszały firmy zajmujące się handlem tradycyjnym i elektronicznym, logistyką oraz lekką produkcją. Jednak motorem rynku zdecydowanie była rozwijająca się w gigantycznym tempie branża e-commerce. Oprócz głównych centrów dystrybucyjnych zajmujących się typową dla nich realizacją zamówień (fulfillment centres) sieci sprzedające za pośrednictwem internetu szukają sposobów na zoptymalizowanie i skrócenie czasu dostaw, dlatego coraz większym powodzeniem cieszą się mniejsze powierzchnie magazynowe zlokalizowane w pobliżu centrów dużych miast, tzw. Small Business Units. W ramach miejskich parków magazynowych powstają również komfortowe powierzchnie biurowe oraz tzw. show roomy, w których można obejrzeć ekspozycję albo odebrać towar zamówiony przez internet. Dlatego wynajmowaniem tam powierzchni zainteresowane są również start-upy, firmy kurierskie, potrzebujące wsparcia w postaci małych, nowoczesnych modułów zlokalizowanych w miastach.
Stare i nowe lokalizacje
Najbardziej pożądaną przez najemców lokalizacją w 2018 roku była Polska Centralna. W trzecim kwartale podaż w tym regionie przekroczyła 253 tys. mkw., a pustostany spadły do zaledwie 1,5 proc. Deweloperzy zabezpieczają coraz więcej działek w okolicach Warszawy, co oznacza, że w najbliższych latach możemy spodziewać się większej podaży w tym rejonie. Uważam, że ze względu na planowany Centralny Port Lotniczy, dużym zainteresowaniem będą cieszyły się również tereny w okolicach Grodziska Mazowieckiego w pobliżu autostrady A2. Już w 2019 roku ma być znany plan zagospodarowania terenu pod CPL.
Ze względu na lepszy dostęp do pracowników, równolegle rozwijają się nowe lokalizacje. W 2018 r. biznes bardziej otworzył się na kierunki wschodnie – przykładem takiej inwestycji jest duże centrum dystrybucyjne budowane w Olsztynku dla Zalando. Rozwija się również Białystok, a po stronie zachodniej: Zielona Góra, Gorzów, Świecko, Słubice, Rzepin i Bolesławiec. Widzimy też większą aktywność deweloperów w okolicach portów morskich, szczególnie w Gdyni i Gdańsku. Z powodu rosnącego wolumenu towarów transportowanych drogą morską, spodziewamy się wzmożonego zainteresowania najemców magazynowych w tej okolicy.
Co nas czeka?
Obowiązujące czynsze nominalne za wynajem powierzchni magazynowych przez dłuższy czas utrzymywały się na stałym poziomie. Jednak w 2018 roku widoczny już był wzrost czynszów. Maleje również różnica pomiędzy czynszem bazowym a efektywnym, ponieważ deweloperzy są coraz mniej skłonni do udzielania dużych zachęt, co jest efektem dużego popytu najemców na ograniczoną ilość wolnej powierzchni. Spowodowane jest to również znaczną, nawet 20-procentową, podwyżką cen generalnego wykonawstwa, która miała miejsce w ostatnim roku. Z tego powodu również w 2019 r. możemy spodziewać się dalszego wzrostu cen najmu. Mimo to Polska nadal będzie konkurencyjna dla takich państw jak Niemcy, Holandia czy Francja, które również odnotowują podwyżki w sektorze budowlanym. Polska pozostanie też liderem magazynowego rynku Europy Środkowo-Wschodniej.
Olbrzymie zainteresowanie najemców – gdzie od wielu miesięcy popyt przewyższa podaż – oraz rozpędzona gospodarka pozwalają przypuszczać, że rynek powierzchni magazynowych w naszym kraju, jeszcze przynajmniej przez kilka najbliższych lat, będzie notował wzrosty.
źródło: Cresa Poland
