Choć regiony tzw. Wielkiej Piątki pozostają liderami polskiego rynku powierzchni magazynowej i przemysłowej, na branżowej mapie pojawiają się nowe miejsca przyjazne logistycznym i produkcyjnym inwestycjom. Jak mniejsze, peryferyjne ośrodki konkurują z wielkimi aglomeracjami i jakimi atutami mogą się poszczycić? O tym, między innymi, mówi raport JLL, Hillwood i Manpower.
W latach 2014–2019, przypominają eksperci, byliśmy świadkami niezwykle dynamicznego rozwoju rynku powierzchni magazynowych i produkcyjnych w naszym kraju. Każdy kolejny rok był rekordowy dla popytu na te powierzchnie, natomiast ich podaż skoczyła między 2013 r. a 2018 r. o 8,2 miliona mkw. Na wzrost złożyły się: umiejscowienie Polski w centralnej części kontynentu (przy obecnym rozwoju infrastruktury w końcu możemy je dobrze wykorzystać), przystępne koszty budowy, możliwość stosunkowo taniego pozyskania kompetentnych pracowników, czy też wzrost siły nabywczej obywateli. Pod koniec 2018 r. kluczowymi regionami dla rozwoju rynku powierzchni magazynowo-przemysłowych nadal pozostawała tak zwana Wielka Piątka: Warszawa, Górny Śląsk, Polska Centralna, Poznań i Wrocław. Jednak już od 2013 r. jej udział w popycie i podaży spada.
Wzrost rodzi ekspansję
Wzrost branży przyniósł nam również trudności w postaci braku rąk do pracy w niektórych regionach czy zwyżki kosztów budowy. Odpowiedzią może być rozszerzenie działalności na regiony dotąd mniej oblegane, a obecnie coraz atrakcyjniejsze dzięki rozwojowi polskiej sieci dróg.
Takim miejscom – i możliwościom, jakie dają logistyce i produkcji – poświęcona jest publikacja Small town, big deal. Badanie potencjału nowych lokalizacji magazynowo-przemysłowych w Polsce, opracowana w 2019 r. przez firmy JLL, Hillwood i Manpower (dalej zwana Raportem). Eksperci ocenili 34 ośrodki miejskie liczące więcej niż 100 tys. mieszkańców wraz z otaczającymi je powiatami według pięciu kryteriów. Uwzględniono zarówno ośrodki będące częścią lub otoczeniem wielkich aglomeracji i/lub mające silną pozycję na rynku logistyczno-przemysłowym, jak i te cechujące się niską lub wręcz zerową aktywnością najemców i deweloperów. Zastosowane kryteria to: (1) skomunikowanie i infrastruktura transportowa, (2) rynek zatrudnienia, (3) czynniki finansowe, (4) dojrzałość rynku powierzchni magazynowo-przemysłowych oraz (5) kompetencje lokalne. Efektem oceny jest ranking lokalizacji logistycznych i produkcyjnych w naszym kraju. Przyjrzyjmy się jego wynikom.
Najlepsze miejsca w kraju
Jakie lokalizacje mają największy potencjał w kwestii powierzchni magazynowo-przemysłowej? Mimo wspomnianego spadku udziału w branży, wśród najlepiej notowanych ośrodków znalazło się aż czterech członków Wielkiej Piątki – nie wszedł jedynie Wrocław ze względu na niedobór pracowników. Zwycięzcą, na podstawie oceny łącznej, został Stryków, natomiast wśród nowych ośrodków najwyżej oceniono Konin, Kraków i Kielce. Jak podaje Raport, różnica między pierwszym a ostatnim miejscem nie jest wielka. Widać natomiast ciekawe zależności dla każdego z pięciu kryteriów oceny.
Drogi są ważne
W ramach kryterium (1) – transport i dostępność komunikacyjna – jedną z form oceny w Raporcie było zliczenie, ile kilometrów dróg szybkiego ruchu znajduje się lub powstaje w odległości 50 km od danego ośrodka. Tu, z wynikiem ponad 300 km, wygrały metropolie, z Warszawą na czele.
Zliczono też populację zamieszkującą teren, do którego można z danego ośrodka dotrzeć w ciągu dwóch godzin (odległość „ostatniej mili”) i ośmiu godzin (jeden cykl przejazdu kierowcy ciężarówki). Wyniki dla strefy dwugodzinnej (I miejsce – Stryków) i ośmiogodzinnej (laureat to okręg legnicko-głogowski) wyraźnie się różnią i mogą wprawić w zaciekawienie (zob. Raport, s. 14).
Ogółem, najlepsze noty w zakresie transportu zebrała Wielka Piątka. Jednak polska infrastruktura się rozwija i pojawiają się nowe, atrakcyjne komunikacyjnie lokalizacje, spośród których można wymienić np. Częstochowę, Opole czy Konin (więcej – w Raporcie na s. 15).
Słabszy rozwój – więcej pracowników
Rynek pracy, czyli kryterium (2), stanowił od dłuższego czasu, jak przypomina Raport, jedną z mocnych stron polskiego rynku magazynowo-produkcyjnego. Jednak od kilku lat jego atrakcyjność się zmniejsza, chociażby na skutek spadku stopy bezrobocia. Nie pomogła tu wiele imigracja zarobkowa do naszego kraju (przede wszystkim z Ukrainy): w pewnych rejonach Polski i tak występują problemy ze znalezieniem odpowiedniej liczby rąk do pracy, wydłuża się czas potrzebny na ich poszukiwanie i wzrastają koszty pracy. W ocenie rynku pracy wzięto w Raporcie pod uwagę wysokość wynagrodzeń (średnie stawki godzinowe w poszczególnych miastach – zob. s. 9) i dostępność wystarczającej ilości kadry. Wyniki w kwestii dostępności kadry okazały się korzystniejsze dla ośrodków mniej rozwiniętych – niektóre rynki dojrzałe obserwują obecnie niewystarczającą podaż „rąk do pracy” w badanych branżach.
Tani transport osładza koszty wynajmu
Kryterium (3) to czynniki finansowe – jak podkreślono w Raporcie, jest to jedna z głównych kwestii rozważanych przez nabywców i najemców magazynów. Sam wybór „zbudować czy wynająć” to zresztą startowy element finansowych decyzji. Jeśli klient wybiera wynajem, wysokość poniesionych kosztów nieruchomościowych będzie skorelowana z ceną gruntu, czynszem oraz opłatami serwisowymi.
Poza kosztami czynszu, ważne są koszty transportu i pracy. Raport szczególnie podkreśla znaczenie tych pierwszych – według wyliczenia na s. 16, zaledwie 10 proc. oszczędności na kosztach transportu może zrównoważyć koszty wiążące się z najmem. To kolejny powód, by docenić, jak ważny jest wybór umiejscowienia magazynu lub hali.
Jak podkreśla Raport, wraz z rozrostem polskiej branży magazynowej, zmalała podaż działek inwestycyjnych w najatrakcyjniejszych rejonach, zwiększyły się natomiast ich ceny, zwłaszcza na czołowych rynkach. Dobre działki są jednak nadal dostępne, a ich ceny pozostają relatywnie korzystne. Na stronie 16. Raportu można zapoznać się ze stawkami za tereny inwestycyjne w konkretnych lokalizacjach w Polsce. Najkorzystniej wypadają Elbląg, Radom i Włocławek, a najkosztowniej – rejon Warszawa Miasto. Możemy też przeczytać o trendzie wzrostu stawek czynszu – średnioroczna pięcioprocentowa zwyżka ma utrzymać się, jak podaje Raport, przez nadchodzące dwa lata.
Dojrzałe rynki: „kto ma, temu będzie dodane”
Kolejne kryterium oceny lokalizacji magazynowo-przemysłowych w Raporcie to (4) dojrzałość rynku. Wielkość rynku i właśnie jego dojrzałość wiążą się z takimi atutami, jak: szeroka oferta, lepsze możliwości szybkiego pozyskania powierzchni i korzystniejsze czynsze. Pod względem ilości powierzchni magazynowej (obecnej i w trakcie budowy) przoduje Wielka Piątka, ale inwentarz powyżej 300 000 mkw. znajdziemy również w Szczecinie, Piotrkowie Trybunalskim czy Trójmieście. Także rynki „niedojrzałe” mogą jednak przekuć swoją niedojrzałość w atut – przykładem wspomniana kwestia siły roboczej. Na s. 18. Raportu znajdziemy dający do myślenia wykres pokazujący udział Wielkiej Piątki i „nieoczywistych” dużych lokalizacji w zasobach magazynowych Polski.
Regiony gościnne i niegościnne
Ostatnie kryterium uwzględnione w Raporcie oznaczyliśmy tu jako (5) – kompetencje regionalne, czyli stopień łatwości wzniesienia obiektu magazynowego lub przemysłowego w danym regionie, a następnie prowadzenia tam biznesu. Kwestie szczegółowe to: dostępność adekwatnych gruntów, rozłożenie planów zagospodarowania przestrzennego (zob. Raport, mapka Polski na s.19), industrializacja, oferowane wsparcie publiczne (tamże, mapka na s. 20), liczność podmiotów z interesującej nas branży oraz tzw. klimat inwestycyjny.
Hillwood wierzy w potencjał rozwoju nowych rynków magazynowych, co znajduje potwierdzenie w naszych decyzjach inwestycyjnych. Nowe lokalizacje mogą zaoferować najemcom wiele zalet, które mają główne rynki magazynowe, między innymi coraz lepszą infrastrukturę drogową. Jednocześnie pozwalają na łatwiejszą rekrutację pracowników niż bardziej nasycone wiodące rynki. Te czynniki były istotne przy decyzji o naszym projekcie w Częstochowie, pierwszej takiej inwestycji w tym regionie – komentuje Hubert Michalak, prezes zarządu, Hillwood Polska.
W Raporcie kompetencje regionalne badanych ośrodków zmierzono m.in. zestawiając liczbę graczy z branż przemysłowej i magazynowej z liczbą mieszkańców. W dziedzinie produkcji najkorzystniej wypadła tu – znów – Wielka Piątka, a spośród lokalizacji nieoczywistych – Częstochowa i Bielsko-Biała (więcej zob. na s. 20). W branży logistycznej triumfy święciły m.in. Szczecin, Kraków i Gorzów Wielkopolski.
Wybór między starym a nowym
Raport Small town, big deal… autorstwa ekspertów z JLL, Hillwood i Manpower nie podaje przedsiębiorcy rozwiązania na tacy co do tego, czy lepiej trzymać się wypróbowanych lokalizacji magazynowo-przemysłowych, czy też sięgnąć po nowe, nieoczywiste rynki. W podsumowaniu eksperci podkreślają dalszą hegemonię Wielkiej Piątki i prognozują jej utrzymanie. Zauważają też jednak potencjał tkwiący w mniej oczywistych ośrodkach, posiadających jednak korzystne przymioty. Warto zajrzeć na s. 23. Raportu, by dowiedzieć się, dlaczego na zainteresowanie zasługują np. Konin, Kutno, Lublin czy kujawsko-pomorskie. Podejmującym wybór lokalizacji magazynu lub hali – który bywa niekiedy wyborem między „starym” a „nowym” – specjaliści poddają pod rozwagę takie czynniki jak: koszty transportowe, dostępność siły roboczej i koszty związane z wynajmem. I podkreślają wagę znalezienia balansu między nimi.
Cały raport można pobrać pod adresem bit.ly/raport-magazynowy
Przypisy:
[1] Więcej w: JLL, Hillwood, Manpower, Small town, big deal. Badanie potencjału nowych lokalizacji magazynowo-przemysłowych w Polsce (dalej zwany Raportem), 2019, s. 4, http://ftp.magazyny.pl/reports/big-deal-jll-raport-2019.pdf (pobrano 2019-10-07).
[2] Więcej o metodologii badania – Raport, s. 7.
[3] Szczegółowe wyniki rankingu – Raport, tamże oraz s. 12–13.
