Dywersyfikacja w zakresie lokalizacji magazynów oraz struktury ich najmu, automatyzacja i proekologiczne budownictwo to główne trendy rozwoju rynku magazynowego w Polsce. Obiekty zlokalizowane w granicach aglomeracji miejskich odpowiadają na potrzeby szerokiego grona najemców. Strategia dewelopera 7R zakłada budowę obiektów ostatniej mili jak najbliżej centrów miast, a także remediację terenów poprzemysłowych na ich obrzeżach pod parki logistyczne: inwestycja brownfield to nie tylko pozyskanie atrakcyjnych lokalizacji, ale przede wszystkim odpowiedzialne gospodarowanie zasobami gruntów.
Rynek logistyki miejskiej w Polsce prężnie się rozwija. Choć stanowi obecnie ok. 7,5 proc. całkowitej komercyjnej powierzchni logistycznej i przemysłowej w kraju[1], to popyt na tego typu obiekty wciąż rośnie i to nie tylko ze strony operatorów logistycznych czy firm kurierskich obsługujących operacje ostatniej mili. Poza powierzchnią składowania, magazyny zlokalizowane w granicach miejskich oferują przestrzenie biurowe, produkcyjne, laboratoria czy showroomy.
SBU na celowniku
Deweloper 7R pozyskał niedawno ziemię pod dwa nowe projekty typu Small Business Unit (SBU) w ciekawych lokalizacjach w Warszawie. Pierwszy z nich powstanie przy ul. Osmańskiej, w pobliżu Lotniska Chopina, drugi – przy ul. Rzecznej na Targówku. Inwestycja 7R City Park Warsaw Airport III przy Osmańskiej to dwa budynki o łącznej powierzchni najmu 24 000 mkw. Powstaje tu nowe centrum badawczo-rozwojowe Polfy Warszawa, budowane według najwyższych, rygorystycznych standardów dotyczących rozwoju, produkcji i przechowywania leków. Z kolei w ramach 7R City Park Warszawa Targówek powstaną dwie hale magazynowe o całkowitej powierzchni 31 970 mkw.
„Uzyskaliśmy w ostatnim czasie atrakcyjne grunty na terenie stolicy i ruszamy z dwoma wyjątkowymi projektami deweloperskimi. Stawiamy na rozwój logistyki miejskiej, bo obserwujemy duży popyt na tego typu obiekty zarówno ze strony inwestorów, jak i najemców. Przestrzeń w naszych obiektach można elastycznie aranżować i dopasować zgodnie z wymaganiami wynajmującego. Komfort miejskich lokalizacji magazynowo-przemysłowych doceniło już wiele firm. We wcześniej wybudowanym kompleksie 7R City Flex Warsaw Airport I w 2020 r. powstało pierwsze w naszym kraju centrum szkoleniowe dla pilotów komercyjnych. Ten przykład pokazuje, że magazyn miejski to przestrzeń doceniana przez najemców reprezentujących różne branże” – komentuje Bartłomiej Krawiecki, członek zarządu, Head of Development w 7R.
7R od 2018 r. rozwija sieć magazynów miejskich 7R City Flex Last Mile Logistics. Z takiego rozwiązania skorzysta m.in. Fanex Trade, dystrybutor produktów FMCG globalnych marek. Firma wzmacnia swoje zaplecze magazynowe w Trójmieście i w związku z tym zajmie 5 800 mkw. powierzchni w magazynie miejskim sieci 7R City Flex w Gdyni.
Recycling gruntów poprzemysłowych
Choć remediacja terenów poprzemysłowych to przedsięwzięcie złożone i kosztowne, polski deweloper magazynowy 7R stawia na realizacje projektów typu brownfield. Przede wszystkim rekultywacja dawnych terenów to zdecydowanie krok w kierunku zrównoważonego rozwoju miast i regionów, a dbałość o ekologiczność inwestycji wpisana jest w strategię rozwoju firmy. Dodatkowym czynnikiem, który wspiera decyzję o wykorzystywaniu terenów poprzemysłowych, jest także malejąca ilość gruntów pod inwestycje greenfield w pobliżu największych ośrodków miejskich. A popyt na magazyny w takiej lokalizacji jest niezwykle duży.
Jedną z przykładowych inwestycji brownfield jest 7R Park Katowice II. To nowoczesny projekt dwóch budynków produkcyjno-magazynowych, składający się z magazynu typu big box oraz obiektu sieci 7R City Flex z mniejszymi modułami. Jego zaletą jest bezpośrednie położenie przy węźle S86 oraz przy drodze krajowej numer 79 i Drogowej Trasie Średnicowej.
„Dawniej działała tutaj Huta Metali Nieżelaznych Szopienice, dlatego na tym terenie konieczne jest przeprowadzenie prac związanych z remediacją. Oznacza to między innymi oczyszczanie gruntu i przywrócenie środowisku – glebie, ziemi i wodom gruntowym – jego wcześniejszych wartości użytkowych. To proces długotrwały i skomplikowany. Wymaga od nas specjalistycznej wiedzy, doświadczenia, zastosowania odpowiednich technologii, wsparcia ekspertów zewnętrznych oraz dobrej współpracy z lokalnymi władzami w celu uzyskania wszelkich pozwoleń administracyjnych i dokumentacji terenu” – dodaje Bartłomiej Krawiecki.
Na działce w pobliżu Katowic, którą 7R rekultywuje, znajdują się również pozostałości budynków przeznaczone do rozbiórki. Natomiast rozległe ubytki ziemne będą zasypane. Nowy 7R Park Katowice II będzie objęty certyfikacją BREEAM, co oznacza zaawansowany technologicznie obiekt z wdrożonymi w nim rozwiązaniami proekologicznymi, wspierającymi minimalizowanie śladu węglowego, a tym samym niekorzystnego oddziaływania na atmosferę.
„Prowadzimy ponadto projekty powstałe dzięki rekultywacji dwóch kolejnych działek pod inwestycje: 7R Park Szczecin oraz 7R Park Łódź West II. Pierwszy park powstaje na terenie poprzemysłowym, należącym wcześniej do stoczni. Część tego gruntu to nieużytki, pozostałe budynki zostały wyburzone, aby mogły tam powstać dwie nowoczesne, ekologiczne hale magazynowe. Dodatkowo mamy w planach przebudowę drogi wokół tej lokalizacji. Podobne przedsięwzięcie przeprowadzamy w Łodzi: w miejscu, gdzie dawniej mieściła się baza przeładunkowa kruszywa, po oczyszczeniu terenu, rozbiórce nieużywanych od lat bocznicy kolejowej oraz estakady, budujemy park magazynowo-logistyczny, który zostanie objęty certyfikacją BREEAM” – podsumowuje Bartłomiej Krawiecki.
[1] Dane JLL, magazyny.pl
Autor artykułu: Bartłomiej Krawiecki, Member of the Board & Head of Development at 7R
Artykuł ukazał się w wydaniu nr 3/2021 (czerwiec-lipiec) “Logistics Manager”. Więcej o czasopiśmie TUTAJ
